● En el mercado inmobiliario de la CDMX existe un sobreprecio, un diferencial entre el valor de mercado y el precio emocional.
● Este diferencial genera distorsiones que son costosas para todo el ecosistema inmobiliario.
Ciudad de México, 21 de marzo de 2024. El precio emocional es el valor que un consumidor le asigna a un producto o servicio, basándose en sus emociones y sentimientos, más allá de su valor objetivo o racional. Este valor emocional puede estar influenciado por diversos factores, como experiencias y recuerdos personales.
Propiedades.com realizó un estudio, utilizando datos de mayo de 2023 a la fecha, en el que identificó el diferencial entre el valor de mercado de las propiedades y el precio al que la gente lista sus propiedades para venderlas. Lo anterior, con el objetivo de identificar el sobreprecio emocional que se aplica en el mercado inmobiliario en la Ciudad de México (CDMX).
La identificación de este sobreprecio emocional es importante, ya que puede extender la permanencia de las propiedades en venta en el mercado, afectando el dinamismo del sector y generando dolores y frustraciones entre los participantes.
Propiedades.com analizó el valor comercial versus el valor emocional de los inmuebles de la CDMX, comparando los precios de listado versus los precios de valuación que arroja su herramienta de avalúo durante los últimos nueve meses. Como resultado de este análisis, se encontró que el precio emocional incrementa, en promedio, 15% el valor de los inmuebles.
Además, el sobreprecio emocional se comporta diferente dependiendo del rango de precio de la propiedad. Los inmuebles más económicos presentan una diferencia significativa entre su precio comercial y su valuación emocional. En este sentido, las propiedades con un valor inferior a 2 millones de pesos tienen una brecha de entre 4% y 15% de incremento de su valor comercial. Esto puede deberse a que los propietarios de estos inmuebles perciben un mayor esfuerzo para conseguirlos, lo que hace que al venderlos sientan que cuestan más, o a que puede que tengan menos información sobre el comportamiento del mercado en general.
La antigüedad también influye en esta brecha, los inmuebles más antiguos, con más de 20 años de antigüedad, muestran un mayor sesgo emocional en su precio, con una diferencia estimada entre 5% y 10% por encima del valor comercial. En algunos casos, las viviendas más antiguas, guardan cierto valor sentimental para los propietarios, ya que probablemente en ellas vivieron varias generaciones de su familia y esto hace que sea más difícil para ellos calcular y ser conscientes de su valor comercial.
En el estudio, se identificó que de todos los tipos de inmuebles, la tipología de casas que tienen un tamaño de entre 50 y 150 metros cuadrados y un rango de precio entre 900 mil y 1.5 millones de pesos, presentan el sesgo emocional más grande en valor, generando un sobreprecio de entre 11 y 15%. Contrariamente, los inmuebles más costosos y de gran tamaño, superando los 200 metros cuadrados y con precios de venta superiores a los 3.5 millones de pesos, muestran un sesgo emocional notablemente bajo, o incluso, en algunos casos, nulo.
“Estos hallazgos subrayan la importancia de conocer y asignar el valor comercial en las transacciones inmobiliarias, ya que hemos visto cómo los inmuebles con un valor comercial acorde al mercado son más competitivos con hasta un 28% de incremento en su rotación” Juan David Vargas, general manager Propiedades.com.
Hay muchas formas de calcular el valor comercial de un inmueble, el portal inmobiliario Propiedades.com desarrolló una herramienta de avalúo con un algoritmo de machine learning que, a partir del uso de variables comparables en la zona, y basado en las características del inmueble, establece un valor comercial preciso.
